Дарственная на квартиру

Одна из распространенных форм передачи недвижимого имущества – оформление дарственной. Дарить недвижимость можно родственникам или третьим лицам, кровное родство с которыми отсутствует. Сделка оформляется заключением дарственной. К ней предъявляются специальные требования, так как дарение чаще всего выступает предметом иска со стороны лиц, притязающих на подаренное имущество.

Договор дарения

Дарение квартиры – это двусторонняя сделка, совершаемая между передающей и принимающей имущество стороной путем заключения гражданско-правового договора. Проведенная по всем правилам, она на постоянной основе и безвозмездно отчуждает имущество от собственника в пользу одаряемого лица. При этом принимающая сторона остается пассивной, так как требование о том, чтобы собственник жилого помещения подарил его, выдвигать недопустимо. Такая инициатива может принадлежать исключительно дарителю.

Процедура осуществляется сторонами добровольно, на основании норм статьи 572 ГК РФ. В составлении и подписании договора дарения квартиры участвуют:

1. собственник недвижимости, выступающий дарителем;
2. одаряемое лицо, получающее квартиру на безвозмездных условиях.

Сделка считается совершенной в тот момент, когда обе стороны заключили договор дарения, поставив собственноручные подписи. Этот договор вступает в силу в момент подписания при обязательном условии его последующей регистрации в Росреестре. При отсутствии регистрации дарственная на квартиру не приобретает юридическую силу, а право собственности не отчуждается от дарителя к одаряемому.

Дарственная имеет силу правоустанавливающего документа, так как на основании ее подписания возникает следующий юридический прецедент:

1. Право собственности, принадлежащее ранее дарителю, прекращается.
2. Возникает право собственности на квартиру у одаряемого. Оно вступает в силу после проведения регистрационной процедуры и внесения сведений о дарении в Росреестр.

Сведения о проведении регистрации сделки вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), после на экземплярах договоров ставится штамп. Без штампа о регистрации документ считается недействительным. На основании договора новый собственник получает документ, удостоверяющий право, – выписку из ЕГРН.

– Сколько времени занимает оформление свидетельства о праве собственности?

– В среднем на эту процедуру уходит примерно месяц.

Форма

Типовая форма дарственной на квартиру оформляется только нотариусом. При самостоятельном составлении документа типовых требований не предусмотрено. Главное, чтобы он соответствовал нормам статьи 574 ГК РФ и был исполнен в оригинале на бумажном носителе. Устные договоренности, ксерокопии оригинала и электронный документ силы не имеют.

Дарственная является двусторонним договором. Ее отличительной особенностью выступает отсутствие каких-либо встречных обязательств со стороны одаряемого лица. Он вправе только принять имущество или отказаться от его принятия:

• не участвуя в составлении дарственной;
• не подписывая этот документ.

При наличии в договоре пункта о встречных обязательствах одаряемого смысл документа утрачивается, так как перестает отвечать требованиям, предъявляемым к дарению квартиры.

Структура документа состоит из «шапки» и «тела» документа. В начале договора, в «шапке» указывается:

• его наименование;
• дата и место (населенный пункт) исполнения.

Для составления договоров предусмотрены обязательные реквизиты, поэтому основная часть состоит из положений, представленных пунктами и подпунктами. Эти положения отражают характер документа. Формы дарственных зависят от разновидностей сделки. Она может быть:

• реальной;
• консенсуальной.

Если сделка реальная, то договор вступает в силу после подписания и регистрации. Если консенсуальная, то юридически он также вступает в силу после подписания и регистрации. Но по факту право собственности одаряемого наступит только тогда, когда исполнится определенное событие или дата. Например:

• бракосочетание;
• наступление совершеннолетия;
• получение диплома и другие события.

Это событие или дата обязательно указываются в договоре в качестве индикатора полной правоспособности одаряемого лица во владении квартирой.

Порядок

Вначале составляется текст документа. В основной части должны быть сформулированы положения, относящиеся к обязательным реквизитам:

1. Определение сторон сделки – даритель и одаряемый, с внесением их фамилии, имени, отчества, а также паспортных данных.
2. Обозначение предмета договора – дарение квартиры с указанием ее кадастровых, технических характеристик и адреса.
3. Указание на факт дарения (ст.572 ГК РФ).
4. Сроки передачи квартиры (ст.223 ГК РФ).
5. Условия передачи квартиры (ст. 209 ГК РФ).
6. Права и ответственность сторон.
7. Условия расторжения дарственной (ст.450 ГК РФ).
8. По усмотрению сторон – дополнительные условия.

После составления документа стороны подписывают его собственноручно, ставят расшифровку подписи и вносят реквизиты. Если оформление дарственной происходит самостоятельно или при помощи юриста, дополнительно допускается ее нотариальное удостоверение. Стоимость нотариального заключения сделки составляет:

• оплату технических работ нотариуса;
• госпошлину в размере 0,6% стоимости квартиры, для родственников – 0,3%.

Для расчета оплаты берется кадастровая или инвентарная стоимость.

После заключения договора он передается в МФЦ вместе с прилагаемой документацией. Предварительно следует уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2000 рублей. Оплачивать нотариальные и регистрационные услуги, а также нести дополнительные расходы по сделке обязан одаряемый. Если дарственная удостоверяется нотариально, пошлина не уплачивается.

После регистрации договора на одаряемого возлагается ответственность по уплате НДФЛ. С него удерживают 13% кадастровой стоимости квартиры, так как получение дара рассматривается в качестве дохода. Если договор составлялся между супругами, родителями и детьми, бабушками (дедушками) и внуками, то на основании п. 1 и 3 ст. 228 НК РФ налоговое удержание может отменяться. Для иностранных граждан, напротив, налог увеличивается до 30% стоимости.

– Если даритель – отчим/мачеха, уплачивает ли пасынок/падчерица налог? Сколько это стоит?

– Да, так как эти люди не являются близкими родственниками. Размер налога тот же – 13%.

Список необходимых документов

К дарственной на квартиру следует приложить пакет документации, включающий:

1. Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы и копии).
2. Правоустанавливающий документ: договор имущественной сделки или приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда о разделе и другие документы, на основании которых даритель вступил в права собственности.
3. Правоудостоверяющий документ: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Кадастровый паспорт.
5. Кадастровая справка об отсутствии ареста и залогового обременения.
6. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры или справка из БТИ об инвентарной стоимости.
7. Если квартира приобреталась в браке – нотариально удостоверенное согласие от супруга.
8. Справка о составе семьи.

Представители, действующие в интересах сторон, предъявляют свои паспорта и нотариально удостоверенную доверенность. Для подтверждения родства предъявляются документы, которые свидетельствуют о родственных связях.

Пример дарственной

Петров В.С. – престарелый гражданин, собственник однокомнатной квартиры, кадастровая стоимость которой составляет 800 тысяч рублей. Вместо оформления завещания, которое может быть оспорено или другим образом аннулировано, он решил составить дарственную на квартиру в пользу своей внучки. Для большей правоспособности сделки он обратился за сопровождением к юристу, а затем решил удостоверить ее у нотариуса.

Юрист проверил пакет документов на квартиру и обнаружил, что в нем отсутствует разрешение супруги собственника. Петров В.С. уже в разводе, но квартира была приватизирована, когда он состоял в брачных отношениях. Однако накануне развода семья Петровых составила брачный договор, по условиям которого квартира переходит в единоличную собственность супруга. Юрист изучил пункты брачного договора, после чего составил дарственную, где написал все необходимые положения перехода имущественных прав. Так как стороны договора собирались удостоверить его нотариально, юрист оставил в тексте документа место для подписей. Услуги юриста обошлись Петровой М.К., внучке дарителя, в 10 тысяч рублей.

Затем родственники обратились к нотариусу за удостоверением договора. Проверив паспорта сторон и пакет документации, нотариус предложила им поставить подписи в экземплярах дарственной, после чего сделала удостоверяющую запись. Так как стороны являлись близкими родственниками, им была сделана скидка за услугу удостоверения. Петрова М.К. уплатила 2400 рублей, что составляло 0,3% кадастровой стоимости квартиры.

После этого дарителю и одаряемой осталось посетить МФЦ для передачи договора на регистрацию. Здесь им не придется уплачивать регистрационную пошлину – это правило распространяется на нотариально удостоверенные договоры. После получения отметки о регистрации Петровой М.К. нужно сходить в территориального отделение ФНС. Здесь она напишет заявление о том, чтобы с нее не взимали НДФЛ.

– Могут ли дети дарить недвижимость родителям? Как оформить сделку правильно?

– Да, могут, договор составляется по тем же принципам. Единственное условие – дети должны быть совершеннолетними. В противном случае необходимо обращаться в органы опеки, которые должны убедиться в отсутствии нарушения прав ребенка.

Заключение

Дарение, как и прочие имущественные сделки, оформляется гражданско-правовым договором. По усмотрению сторон его можно удостоверить у нотариуса. Также обязательно передать в Росреестр для регистрации сделки. Все расходы принимает на себя одариваемый, с него вычитается НДФЛ. Если дарственная на квартиру оформляется в пользу близкого родственника, налог не удерживается.