Товарищество собственников жилья

Работа ЖКХ устраивает не всех жильцов в многоквартирном доме. Трудно сдерживать негативные эмоции, когда ремонт общедомового имущества не проводится годами, а качество остальных услуг не соответствует заявленному. Поэтому жильцы постепенно заменяют их на управляющие компании или ТСЖ.

УК — это коммерческая организация, осуществляющая деятельность с целью получения прибыли. Поэтому выбор граждан в пользу товарищества собственников жилья вполне оправдан и объясним.

Это общество имеет свои цели и задачи, процедуру создания и ликвидации, а также способы управления. Прежде чем принять решение о его формировании, необходимо подробно разобраться в сути этой организации, определить принцип работы.

Что такое ТСЖ?

Это аббревиатура, расшифровывается она как товарищество собственников жилья. Определение, представленное в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, говорит, что это объединение собственников жилых помещений с целью управления общедомовой собственностью. Большинство его участников — владельцы квартир, расположенных в многоэтажных домах.

Как образуется товарищество

Создается ТСЖ путем созыва общего собрания жильцов, на котором решается вопрос, а затем проводится голосование о формировании. Организовать товарищество собственников жилья можно в том случае, если больше половины жильцов проголосовали за его образование. Следующий шаг – направление необходимого пакета документов на регистрацию в государственные органы. После того как товарищество было создано, нужно получить от каждого владельца МКД заявления о вступление в его члены в письменном виде.

ВАЖНО: закон не обязывает граждан вступать в ТСЖ. Если владелец квартиры отказывается присоединиться к нему, то никто не вправе принудить его это сделать. Даже если он будет единственным, кто не согласен.

Статус ТСЖ

Товарищество собственников жилья является некоммерческим предприятием. Если оно не осуществляет дополнительной деятельности, связанной со сдачей в аренду помещений, то не обязано платить налоги со взносов, полученных от жильцов.

Однако этот факт часто игнорируется в местных администрациях. В таком случае нужно обращаться суд. Анализ вынесенных решений показывает, что судья встает на сторону товариществ и отменяет начисленные налоги.

Преимущества ТСЖ

Как и любая организационно-правовая форма, используемая для управления общим имуществом, товарищество имеет плюсы:

• жильцы прямо участвуют в управлении общим имуществом МКД;
• при грамотном создании и управлении ТСЖ уборка помещений будет чаще и более качественная, поскольку находится под прямым контролем владельцев квартир;
• за счет права вести хозяйственную деятельность (в соответствии со статьей 152 ЖК РФ) можно сократить расходы жильцов на общедомовые нужды.

Недостатки ТСЖ

К минусам данного способа управления многоквартирным домом относят ситуацию, когда мнение меньшинства не будет учитываться. Также сюда причисляют регулярные членские взносы, что ложится дополнительным финансовым бременем на самих собственников.

Несмотря на это, плюсы перевешивают недостатки. Граждане все чаще поднимают вопрос перехода управления от ЖКХ к товариществам. Ведь условия проживания в доме значительно улучшаются.

Цели создания

Товарищества собственников жилья формируются для:

• совместного управления владельцами жилья общедомовым имуществом;
• распределения полученных от деятельности доходов на обслуживание МКД и поддержание придомовой территории в порядке;
• своевременного ремонта и уборки дома.

Для реализации этих целей ТСЖ имеет право на распоряжение общим имуществом МКД путем сдачи его в аренду, например. Для выполнения работ допускается наем сторонних организаций и третьих лиц. С полученного от аренды дохода общество обязано уплатить налоги. Оставшиеся средства направляются на поддержание дома в надлежащем состоянии или другие цели, прописанные в уставе.

ВАЖНО: несмотря на то, что ТСЖ является некоммерческой организацией, оно не имеет права компенсировать свои убытки путем сбора дополнительных взносов с членов товарищества. Оно должно покрыть их за счет собственной деятельности.

В каких случаях и когда его можно создать

Создается товарищество на основании ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эта норма не запрещает управлять одному ТСЖ сразу несколькими домами или отдельными земельными участками. Согласно ст. 139 ЖК РФ, его можно создавать еще на этапе строительства.

Поэтому одно ТСЖ может управлять целым жилым комплексом, состоящим из нескольких МКД, еще в период строительных работ. Благодаря этому возможно контролировать все этапы возведения и ввода жилья в эксплуатацию.

Ликвидация ТСЖ

Жильцы могут решить, что больше не хотят управлять своим имуществом через ТСЖ. Тогда они могут ликвидировать его либо реорганизовать в жилищный, жилищно-строительный кооператив. Происходит этот процесс в соответствии со статьей 140 Жилищного кодекса Российской федерации.

Статья 141 ЖК РФ в качестве альтернативы позволяет провести процедуру ликвидации товарищества. Она будет схожа с закрытием юридического лица, занимающегося коммерческой деятельностью: после принятия решения необходимый пакет документов подается в налоговую инспекцию.

ВАЖНО: чтобы начать процедуру ликвидации или реорганизации ТСЖ, необходимо организовать собрание участников товарищества. На нем должны проголосовать не менее половины жильцов. Если при этом у товарищества будут долги, которые оно не может выплатить, тогда оно закрывается через процедуру банкротства.

Права и обязанности

У любого юридического лица с момента создания появляются права и обязанности в соответствии с гражданским кодексом. ТСЖ в этом плане – не исключение, несмотря на то, что они и так закреплены в ЖК РФ.

Права товарищества собственников жилья

Жилищный кодекс Российской федерации в статье 137 определяет следующие права, которыми может пользоваться ТСЖ:

• распоряжаться собственностью без получения разрешения от других членов организации;
• участвовать в собраниях собственников жилья, вносить на нем свои предложения по улучшению жилища и придомовой территории;
• требовать доступ к общедомовому имуществу;
• участвовать в выборах правления и выдвигать свою кандидатуру.

К СВЕДЕНИЮ: список прав исчерпывающий, только ими он и ограничивается. Также важно не забыть закрепить их в уставе общества.

Обязанности ТСЖ

Статья 138 Жилищного кодекса Российской федерации определяет обязанности, которые товарищество собственников жилья должно выполнять:

• пользоваться домом, соблюдая санитарные, противопожарные и другие установленные законом нормы;
• своевременно оплачивать услуги ЖКХ;
• устанавливать суммы коммунальных платежей;
• выполнять установленные законом требования, касающиеся управления организацией;
• участвовать в капитальном ремонте, содержании и строительстве МКД;
• составлять различные сметы;
• подписывать документы, связанные с оказанием различных услуг, в том числе по управлению домом и прилегающими территориями;
• по запросу собственников оказывать услуги и работы, связанные с общим управлением домом;
• совершать различные действия юридического характера в отношении общих помещений здания;
• приобретать недвижимость в собственность организации;
• предоставлять третьим лицам возможность пользоваться частью общего имущества.

В реализации всех этих прав и обязанностей ТСЖ обязано следить, чтобы интересы других жильцов не нарушались.

Функции в многоквартирном доме

При регистрации товарищества собственников жилья может возникнуть вопрос: а чем же оно занимается? Исходя из статей 137 и 138 Жилищного кодекса Российской федерации, функциями ТСЖ будут:

• предоставление и выполнение услуг для МКД;
• обеспечение установленного законом санитарно-гигиенического состояния помещений;
• контроль за клининговыми фирмами и частными лицами, которые оказывают услуги по поддержанию МКД в надлежащем состоянии;
• выполнять другие обязанности, которые установлены уставом общества.

ВАЖНО: товарищество в своем уставе имеет право прописать и другие функции, действовать в соответствии с ними, если они не противоречат закону. Устанавливается они также на общем собрании собственников путем голосования.

Для граждан эта форма управления общедомовым имуществом стала единственным способом отстаивать свои интересы перед поставщиками коммунальных услуг и в вопросах проведения ремонтных работ самого МКД. Связанно это с тем, что при такой организационно-правовой форме нет цели получения коммерческой выгоды. Также владельцы квартир могут самостоятельно контролировать деятельность общества.

При этом собственников не останавливает и необходимость вносить членские взносы, что увеличивает расходы, связанные с обслуживанием дома (прибавляется к оплате коммунальных услуг). Хорошие результаты работы товарищества перевешивают затраты.