ФЗ о ЕГРН

В 2017 году в РФ был проведен ряд реформ, в ходе которых значимость государственного реестра недвижимости значительно возросла. Теперь получение выписки из этого реестра заменяет собой предоставление информации из органов, ведущих кадастровый учет, а также служит подтверждением оснований для возникновения и перехода прав на недвижимые объекты. Особенности функционирования реестра, его ведения, а также предоставления выписок из него урегулированы в ФЗ о ЕГРН и иных нормативно-правовых актах, которые мы рассмотрим детальнее.

Какими законами обозначается и регулируется?

До 2017 года в РФ существовал так называемый ЕГРП, особенности работы которого были урегулированы в ФЗ № 122. Он представлял собой базу, в которую вносились все данные о:

1. Собственниках недвижимого имущества;
2. Форме собственности;
3. Наложенных арестах или ограничениях;
4. Другие сведения.

В выписке, которая выдавалась из этого реестра, отражались указанные выше данные. Однако в 2017 году после принятия нового закона на смену ЕГРП пришел ЕГРН, объединяющий в себе не только переформатированный реестр, но и ГКН, ведение которого регулировалось ФЗ № 221.

Реформы в этой сфере были произведены относительно недавно, а потому законодательная база относительно функционирования ЕГРН сформирована только на 92%. На данный момент главный законодательный акт, регулирующий работу реестра, – это ФЗ № 218.

Однако стоит отметить, что для воплощения в жизнь норм, закрепленных в новом законе, ряд министерств, на основании предоставленных им поручений от Правительства РФ, разрабатывает отдельные нормативно-правовые акты. Минэкономразвития и Росреестром активно прорабатывается и проект создания Федеральной информационной системы ведения ЕГРН.

В дополнение к закону, на 2018 год утверждено более 35 различных дополнительных приказов и нормативно-правовых актов, касающихся особенностей ведения реестра и предоставления информации из него.

ФЗ о ЕГРН 2018

Стоит отметить, что нормы, прописанные в ФЗ № 218, не распространяют свое действие на государственную регистрацию воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и отдельных участков недр.

Основные положения

До вступления нового закона в силу все вопросы, связанные с постановкой имущества на учет, а также ведения реестров и предоставления данных из них, регулировались ФЗ № 122 и № 221.

Сам ФЗ № 218 был принят еще в 2015 году, однако он начал свое действие с 1 января 2017 года. Но для отдельных положений дата вступления в действие была перенесена на 2 января, а статьи 66 и 68 вступят в действие только в 2020 году. Сам закон состоит из 72 статей, которые разбиты по 11 главам:

• Общие положения.
• Единый государственный реестр.
• ГК и учет прав на недвижимые сооружения.
• Внесение сведений межведомственного характера.
• Внесение уведомительных сведений.
• Особенности постановки на кадастровый учет отдельных категорий сооружений.
• Исправление ошибок.
• Предоставление сведений.
• Положение о деятельности регистратора.
• Ответственность органов, проводящих операции.
• Заключительные положения.

Главная цель нового документа – объединение госрегистрации прав и кадастровой учетности. Он позволяет объединить эти две категории данных в единую систему. В нормативно-правовом акте не только обозначены все основные понятия относительно ведения нового реестра, регистрации имущественных прав, предоставления выписки из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов и других аспектов, но и выделяются основания прекращения владения лицом тем или иным объектом, а также особенности установления обременений и ограничений.

В своем большинстве нормы, прописанные в новом законе, повторяют положения устаревшего нормативно-правового акта от 1997 года и Закона № 221. Но параллельно в новом документе предусмотрен ряд улучшений, изменяющих не только процедуру регистрации недвижимости, но и проведение сделок с ней.

Главное положение – осуществление в ряде случаев регистрации и внесения в кадастр одновременно. Перечень таких случаев, а также обстоятельств, исключающих упрощенную постановку на учет, указан в статье 14.

В новом законе также изменены сроки регистрации недвижимости. Так, максимальный срок  – 10 дней - теперь применяется для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на объект, а минимальный – 3 дня - отводится на наложение арестов и запретов, а также на нотариальное удостоверение сделок.

Новшеством выступает и снятие с юридических лиц при регистрации их прав собственности обязательства о предоставлении учредительных документов, что отражено в статье 18. При необходимости Росреестр теперь может запрашивать их в индивидуальном порядке.

Дополнены и уточнены случаи отказов и возвратов документов. Если в утратившем силу законе было предусмотрено одно основание для отказа, то теперь в статье 25 ФЗ № 218 содержится целый перечень оснований для возврата и отказа от приема бумаг:

• Несоответствие форме;
• Бумаги имеют подчистки или исправления;
• Нет квитанции об оплате пошлины;
• Имеются ограничения или обременения, препятствующие регистрации указанных земельных участков или сооружений;
• Иные основания.

Нормы в части отказа от приема бумаг без квитанции впервые закреплены на законодательном уровне.

В нормах настоящей статьи 29 закреплены и положения касаемо оснований для приостановки государственной регистрации. Стоит отметить, что их перечень носит закрытый характер, а максимальный срок в отношении таких мер по общему правилу составляет 3 месяца.

В главах 4 и 5 Закона закреплены источники информации, на основании которых будет функционировать реестр, а также особенности межведомственного взаимодействия. В новом документе в качестве источников выделены не только данные, поступающие от заявителей, но также сведения от государственных и муниципальных органов.

Один из важных моментов Закона содержится в статье 44. Так, теперь для проведения сделок с частью участка или земельного надела требуется его постановка на учет. В предыдущем документе этот вопрос не был урегулирован, и при решении споров, связанных с частью имущества, применялась позиция ВАС РФ.

Нововведения и последние редакции

В Приказе № 921 Минэкономразвития дополнительно установлены новые правила межевания и объединения наделов. Отдельно выделены и вопросы создания планов, карт, схем и актов согласования границ.

Эти бумаги могут оформляться в форме электронных документов с обязательным проставлением электронной подписи специалиста или в стандартном виде. Прописан порядок составления межевого плана для наделов, а также появились новые пункты и уточнения касаемо установления границ ЗУ. К нему добавлен раздел с информацией о наделе и долях.

Если участку не присвоен адрес до момента начала действия Постановления № 1221, то его также можно вписать в план.

Порядок определения границ и их согласования не изменился. Но для лиц, свидетельство о праве собственности которых старше 2002 года, было предусмотрено право обратиться в ЕГРН, чтобы подтвердить свои данные и получить новые документы.

Другие нормативно-правовые документы в области ЕГРН

• № 943. В этом Приказе закреплены нормы ведения реестра, а также заполнения специальной регистрационной надписи на документах, отражающих особенности и содержания сделок как в бумажном, так и в электронном вариантах.
• № 378. В Приказ внесены сведения относительно отдельных форм выписок, которые предоставляются из реестра, а также перечень данных, указываемых в них. В отдельном разделе предусмотрены требования и к формату этих бумаг, и к внесению изменений в них.
• № 968. В Приказе № 968 уточнены источники получения сведений и порядок их обработки перед внесением в ЕГРН, а также нормы касаемо порядка предоставления сведений заявителям и их уведомления о ходе процедуры.
• № 291. В этом Приказе обозначены размеры пошлин за предоставление сведений из реестра. Так, отдельно прописаны тарифы для физических и юридических лиц.
• № 967. Этот Приказ носит больше процессуальный характер и регламентирует взимание и порядок возврата оплаты за оформление выписок и предоставление сведений.
• № 921. В Приказе вынесены основные положения о межевании участков и правила оформления новых карт, схем территории. Там же предусмотрены новые правила определения границ земельных наделов.

Является ли выписка из ЕГРН правоустанавливающим документом и подтверждает ли право собственности?

С 2017 года выписка ЕГРН приравнена к правоустанавливающим бумагам, подтверждающим факт регистрации и наличие у лица прав на имущество. Так, по новым правилам после прохождения первичной регистрации заявителю выдается на руки выписка ЕГРН вместо оформлявшейся ранее выписки из ЕГРП.

Упразднение выдачи привычных свидетельств было обусловлено большим числом подделок и сложностью отслеживания актуальности приведенной в бумагах информации при осуществлении сделок с недвижимостью. Кроме того, в отличие от свидетельства, выдаваемого на неопределенный срок, период действия выписки планируется законодательно ограничить.

Однако в отдельных случаях выпиской нельзя подтвердить право собственности. К таким ситуациям относится приобретение имущества до вступления в силу ФЗ № 122, если по отношению к нему в дальнейшем не производилась регистрация. В данном случае выписка из ЕГРП и ЕГРН не может выступать в роли подтверждения. При таких обстоятельствах лицо для удостоверения своего права должно предоставить правоустанавливающие документы или иные бумаги, которые по своей юридической силе равны записям госреестра.

ЕГРН был введен в действие относительно недавно, поэтому все аспекты его функционирования еще не полностью урегулированы на законодательном уровне. Главный нормативно-правовой акт, регламентирующий его работу, - это ФЗ № 218, но наряду с ним отдельные положения и инструкции содержатся в Приказах Минэкономразвития. Стоит учитывать, что Закон был введен в действие в 2017 году, но отдельные его положения начнут работать только с 2020 года.