Что необходимо знать об оспаривании кадастровой стоимости жилья

Оспорить установленную ранее кадастровую стоимость жилья может потребоваться в случае явной недостоверности полученных данных или же существенно завышенных цифр по сравнению с реальной рыночной стоимостью. Сделать это можно через Росреестр или в судебном порядке. Какие документы потребуются, каков порядок действий и сколько времени ждать результатов – узнаете из данной статьи.

Нюансы процедуры

Процедуру оспаривания кадастровой стоимости жилья может начать любое лицо, исходя из собственных прав и обязанностей. Правда, здесь есть несколько нюансов, касающихся пересмотра стоимости:

• во-первых, оспариванию подлежит стоимость, определенная только на момент подачи заявления и не позже;

• во-вторых, она может быть только уменьшена, а не увеличена.

Предпосылки для повторного проведения кадастровой оценки

1. Процедура начнется, если доказано, что оценка кадастровой стоимости проводилась с применением ошибочных или недостоверных сведений. Например, указаны неправильные параметры площади объекта недвижимости или не соответствующие действительности стройматериалы.

2. Второе основание – кадастровая стоимость, существенно превышающая рыночную стоимость жилищного объекта. В этом случае кадастровая оценка тоже пересматривается, производится ее согласование с рыночной стоимостью.

Для гарантии положительного решения необходимо подготовить и предоставить как можно больше доказательств и официальной документации.

Способы проведения процедуры

Оспорить кадастровую стоимость можно, обратившись с заявлением в одну из соответствующих инстанций: специальную комиссию Росреестра, в обязанности которой входит рассмотрение спорных вопросов в данной отрасли, или в суд. Если спор ведется между физическими лицами и они выбрали второй путь, то предварительно подавать заявку в комиссию не обязательно.

Оспаривание через Росреестр, как правило, проводится быстрее. У этого способа есть еще один плюс: в случае отказа по вашему заявлению всегда можно обратиться для пересмотра кадастровой стоимости в высшую инстанцию – в суд. Тогда как после отказа суда пойти в комиссию уже не получится.

Где и как получить необходимые сведения?

Способ, время, данные лица, подававшего заявление на установление кадастровой стоимости, – все эти данные можно получить из реестра онлайн. Это очень удобно, поскольку все сведения введены в оценочный фонд, и задав номер своего объекта недвижимости на сайте, вы мгновенно получите необходимые данные.

Также их можно получить очно у заказчика проводимых кадастровых работ, если имела место государственная оценка недвижимости. Для жилья, находящегося в Москве, это, как правило, Департамент городского имущества. Обратившись в Московское управление Росреестра, вы узнаете всю информацию о заказчике процедуры определения стоимости.

Если оценка объектов проводилась в ходе постановки на учет или изменения учета, следует обращаться в Росреестр, ближайшее отделение которого находится по месту регистрации недвижимости.

Основания для переоценки кадастровой стоимости и доказательство недостоверности полученных ранее сведений

Оценка недвижимости специалистом проводится с учетом множества параметров, среди которых:

• площадь жилья;

• его расположение;

• целевое предназначение объекта;

• близость санитарных и других зон, выдвигающих особые требования к территории;

• используемые при строительстве стен материалы;

• степень износа жилья;

• состояние недвижимости (например, аварийное) и других.

В случае ошибочного определения хотя бы одного из этих параметров или же их непринятия к сведению, вы имеете полное право запросить пересмотр кадастровой стоимости, апеллируя к недостоверности оценки. Доказательствами в этом случае послужат сведения БТИ, справки технического учета и другие бумаги из Единого госреестра недвижимости.

Завышена кадастровая стоимость: как это доказать?

Оценка недвижимости производится путем определения ее рыночной стоимости. Причем данная операция должна осуществляться профессионалами, в противном случае она не имеет юридической силы. Такими специалистами могут выступать как сотрудники крупных организаций, работающих по официальным договорам, так и лица, ведущие частную практику. Требование одно: быть членом оценочной организации с регистрацией и наличием необходимой страховки.

В процессе оценки должны соблюдаться государственные и федеральные стандарты, обязательно и следование внутренним требованиям оценочной организации. По результатам процедуры заключается оценочный договор, а также составляется отчет с указанием всех параметров недвижимости. Данные услуги предоставляются специалистами на платной основе.

В некоторых случаях для доказательства недостоверности полученных данных нужна оценка эксперта. Специалист из организации, регулирующей законность и правильность действий оценочной комиссии, проверяет соответствие произведенной оценки стандартам и достоверность всех параметров. Проведение такой экспертизы, как правило, обязательно, если вы обращаетесь в суд. В случае решения вопроса через Росреестр без нее можно обойтись, если разница между кадастровой и рыночной стоимостью не превышает 30 %.

Оспаривание через Росреестр: этапы и документация

Чтобы добиться пересмотра оценочной стоимости недвижимости, следует приготовить следующие документы:

• заполненное вами лично заявление;

• сведения о кадастровой стоимости из выписки Росреестра;

• документы, устанавливающие или подтверждающие ваши права на владение данной недвижимостью: достаточно будет копии, заверенной у нотариуса;

• в случае возникновения сомнений в достоверности оценочных сведений, их тоже нужно доказать документально, предоставив соответствующие справки.

Когда необходимый пакет документов подготовлен, можно отправляться в комиссию, рассматривающую споры в данной отрасли, по месту нахождения вашего объекта. Заявление заполняется при личном визите и рассматривается специалистами в течение 30-ти дней. После его регистрации в Росреестре вы получите извещение о предполагаемых сроках рассмотрения.

В назначенный день заявление рассматривается с участием специальной комиссии. При рассмотрении должно присутствовать как минимум 50 % состава комиссии, в противном случае заседание будет неправомочным. В ходе открытого голосования члены принимают решение. Голосовать можно только лично – положительно или отрицательно, нельзя воздерживаться или голосовать за другого члена комиссии. Если решение принято большинством присутствующих или же если число голосов распределилось поровну, а председатель проголосовал положительно, то решение считается принятым. На заседании заявителю разрешается присутствовать лично.

Когда решение принято, члены комиссии могут:

• вынести положительное решение, то есть обязать Департамент городского имущества или другие соответствующие исполнительные органы пересмотреть кадастровую стоимость объекта и провести его повторную оценку;

• потребовать установления стоимости жилья, аналогичной рыночной;

• отказать в повторном проведении процедуры.

В Москве органом исполнительной власти, несущим ответственность за установление и пересмотр кадастровой стоимости, является Департамент городского имущества.

Подав заявление, вы получите документальное подтверждение принятого решения уже в течение 2-х дней после заседания комиссии.

Оспаривание через суд: этапы и документация

Подавать иск на пересмотр стоимости объекта недвижимости в суд, высшую инстанцию, можно после подготовки следующих документов:

• заявление с соответствующими исковыми требованиями;

• сведения об оценочных результатах, подлежащих оспариванию, содержащиеся в выписке из Росреестра;

• документ, удостоверяющий право владения, а точнее - его нотариальная копия;

• экспертиза рыночной стоимости и отчет о проведенной оценке жилья, если пересматривается кадастровая стоимость на основе рыночной цены (предоставляется бумажный документ и электронная копия);

• документально подтвержденные сведения о неправильно проведенной кадастровой оценке жилья;

• если при подаче иска и непосредственно в суде будет присутствовать ваш представитель, например, адвокат, ему потребуется доверенность о принятии ваших полномочий, а также документ о наличии у него высшего юридического образования.

• Наконец, потребуется квитанция об уплате государственной пошлины. В данном случае вы платите за подачу иска о признании недействительным правового акта и о признании незаконными действий соответствующих органов (должностных лиц).

В отдельных случаях могут пригодиться также другие документальные сведения, подкрепляющие ваши полномочия и требования.

Рассматривать дело об оспаривании кадастровой стоимости будет суд города, области, края или же автономного округа. Лишь в особо серьезных случаях обращаться стоит в Верховный суд. Например, для объектов недвижимости, зарегистрированных по московскому адресу, подавать заявление нужно, соответственно, в Мосгорсуд.

Заявление подается очно или загружается на портал соответствующего суда. В некоторых случаях перед подачей заявления онлайн следует зарегистрироваться на сайте Госуслуг. Онлайн подача удобна еще и тем, что вы сможете оперативно следить за ходом рассмотрения поданных вами документов и быть в курсе результатов заседания.  

Сроки рассмотрения административных дел составляют 2 месяца (3 месяца для Верховного суда). Если дело сложное и требует комплексного подхода, сроки могут быть продлены, но не более чем еще на 30 дней.

Суд известит всех участников дела о том, где и когда будет проходить соответствующее заседание. Неявка в суд, конечно, нежелательна, но и в этом случае дело все равно будет рассмотрено, а решение – вынесено.